【中报点评41】金地集团：销售额逆势下滑10%，排名降至20位上下-克而瑞地产研究
导 读
利润大幅增长，风险把控良好，但销售规模同比下降10%，排名跌至TOP20左右，同时为维持销售规模的稳定增长公司仍需加强土储扩充。
◎作者 / 沈晓玲、冯惠
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2018上半年，金地实现销售金额631亿元，同比下降10%。在土地投资方面，金地持续重仓二线城市，并不断加强长三角、珠三角的纵深发展，上半年新增土地总价569亿元，同比增长121%。上半年毛利率、净利率同比均上升7个百分点，盈利能力明显提升，与此同时，金地也积极融资，净负债率为74%，持有现金达310.74亿。上半年金地旗下三家子公司在商业地产、产业园区、金融行业、物业管理等领域均有所突破。”
01
销售：业绩同比出现负增长
2018上半年金地销售同比出现负增长，同比增幅由去年的40%下降至-10%。2018年上半年,金地集团实现销售面积376万平，同比上升0.13%，合同销售额631亿，同比下降10%绝宠妖娆妻，与同期TOP30强56%的平均业绩正增幅相比明显偏低。
销售金额同比下降主要是因为主要城市受限证、限签政策的影响，上半年新取预售证及新推货资源较少。由于业绩有所下降，金地2018年上半年销售排名由去年的第12名跌至第21名。
面对新推供货资源较少的状况，以及不断加码的调控政策，金地主要通过两方面措施积极调度，一方面通过缩短工期、加速开工等方式争取提前取证供货；另一方面结合各城市不同情况，制定合理的销售策略，积极面对不利因素的影响。
从销售区域分布来看，金地主要销售来源于强二线城市。从不同城市能级的销售分布来看，二线城市销售占金地上半年销售总额的56%，这和金地持续深耕二线城市的策略相符。
截至2018年中期，公司近4100万平的总土地储备中，一、二线城市占比超过85%；从全国四大区域分布来看，整体销售布局较为均衡、合理。
02
投资：加强长三角、珠三角的纵深发展
金地合作开发比例有所增加，拿地成本创历史新高。金地2018年1-7月新增土地建面达557万平，同比增长25%，但仅占去年全年新增建面43%。按照金地以往的拿地节奏七色堇，下半年金地预计会加大在土地市场的投资来获取更多土地资源。
前7月新增土地总价569亿元，同比增长121%，主要是因为2018年以来金地拿地成本普遍上升，平均土地成本同比增长76%至10215元/平米，其中在厦门、杭州等强二线城市均拿下2万元/平米土地，还在常熟、温州等长三角三四线城市获取1万元/平米土地。
为缓解企业拿地成本较高问题，金地2018年以来与其他开发商合作开发的新增土地比去年有所增加，在北京、上海、杭州、厦门、南京等城市均通过合作开发获取高楼板价地块，另一方面，从金地土地权益占比来看，2018年新增土地成交总价权益占比达48%，同比去年下降了23个百分点。
公司持续深耕强二线城市，并加深长三角、珠三角区域的纵深发展。从金地2018年前7月新增土地储备区域分布来看，2018年以来，金地持续深耕全国强二线城市祝由术，新增建面占比达49%，虽比2017年下降了29个百分点，但占比仍位居第一，其中南京、杭州、合肥3个长三角二线城市新增土地建面均在30万平以上。
同时局长成长史，由于一、二线城市限证、限签政策的影响影响较大，公司还加大长三角、珠三角的三四线城市投资，不断加强长三角、珠三角区域的纵深发展，新增建面占比相比去年上升了25个百分点。
截止2018年上半年底，金地总土储建面约4100万平，能够支撑公司2019年2000亿的销售增长。根据金地上半年的销售均价计算，公司截止上半年底可售货值约6800亿元，按照2017年底1408亿的销售业绩以及未来销售目标规划，公司需要在今后两年内保持19%的业绩增幅就能够在2019年完成2000亿的销售规模增长，目前总货值虽然能够支撑公司的计划目标增长，但今后若按照19%的年复合增长仅能够维持公司到2020年的规模增长（2018年1000亿、2019年2000亿、2020年2400亿）鬼驱人，仍需进一步扩充土储。
03
财务：利润大涨的同时净负债率也在上升
从盈利方面看，2018年上半年金地集团各项盈利指标有所上升，盈利水平提升明显。上半年，颜月溪公司毛利润同比上升44%至58.31亿元，毛利率增长至39%，同比上升7个百分点，净利润同比上升78%至30.12亿元，净利率达20%，同比上升7个百分点。
整体来看，金地2018年上半年利润增长明显，盈利水平处行业较高水平，公司利润的大幅增长主要得益于结算项目增加、结算毛利率及投资收益大幅增长。但需要注意的是，金地前7月平均拿地成本已达10215元/平米，占销售均价的58%，未来公司利润或将受到影响。
金地在资本运营方面，公司杠杆率低位略升，但财务风险控制情况仍处于健康水平。2017年以来，金地集团净负债率呈现明显上升区域，2018年上半年净负债率达74%，同比上升33个百分点，但仍处于行业正常的水平，净负债率的上升主要是因为公司拿地扩张的带动；从现金短债比来看，公司持有现金310.74亿元，能够很好覆盖公司短期有息债务，风险把控良好。
2018年以来，金地积极通过多元化、低成本融资渠道合理的为公司拿地扩张、规模增长获取充足的资金支持。截至2018年6月末，金地有息负债合计人民币738.04亿元，其中银行借款占比为46.77% ，公开市场融资占比为53.23%，报告期内金地完成80亿元公司债、40亿元超短融、35亿元中票的发行洪乙心，票面利率3.75-5.7%，平均融资成本相对较低为4.79%；从公司长短期债务比来看，长期负债占全部有息负债比重的81.21%，债务期限结构也比较合理。
04
战略：多元化业务稳步增长
在立足住宅开发主业的基础上虱立净，金地也在房地产开发的前中后端积极尝试新业务。近年来，旗下金地商置、稳盛投资及金地物业三家子公司在商业地产、产业园区、金融行业、物业管理等领域积极探索，并初具规模。
2018年上半年，金地商置租金收入再创新高，同比增长34.6%，招商率已超90%，招商、经营和管理能力持续提升。金地商置作为金地集团旗下的香港上市公司风烟引，其主要专注发展以商业地产为主的六大业务板块：商业、住宅、写字楼、产业园区、酒店以及长租公寓。
其中在产业地产方面，商置已累计获取6个项目，锁定2个项目，通过发挥国际化产业基金平台的推动作用木村沙织，在招商、投资方等面与国内外颇具影响力的产业资源展开合作，业务发展进入了平台支撑、资源互动的良性轨道，其代表项目有深圳威新软件科技园、上海嘉定恒动项目等。
在轻资产业务方面，在上海“八号桥”项目成功运营的基础上，商置在沪第二个轻资产项目——三邻桥项目开发招商进展顺利，预计下半年开业经营。
同时，商置的长租公寓、教育、餐饮等业务板块均运营稳健，各项业务规模及收益稳步增长。
稳盛投资在开发型基金的运作上，拥有丰富的经验和优势。金地是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，旗下稳盛投资早在2006年开启国内房地产金融业务的探索。
作为资本纽带、依托集团核心竞争力，稳盛投资将继续发挥在品牌影响力和资金方面的优势，通过股权合作与一些中小开发商形成资源的结合和互补；同时，房地产市场已迎来存量时代，稳盛投资也在积极进行业务创新的探索与转型。未来，稳盛也要在城市更新领域重点布局，并且进一步拓宽投资方向。
2018年金地物业开启“3+X战略”，以住宅物业、商业物业和科技产业为主业组成部分，孵化资产管理、公寓运营、养老健康等新产业。
截止上半年底，金地物业服务面积及管理平台输出面积已达4亿平方米，期间，金地物业第七次获得中国物业服务百强服务质量领先企业；旗下智慧享联科技公司成为国家级、深圳市高新技术企业。
目前，金地物业在智能家居系统平台建设、享家商业运营等方面初见成果，享系列认证用户数近50万人，百余家地产和物业企业加盟“智享生态圈”。
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