【中报点评】碧桂园：进入“提质控速”高质量发展新阶段-威海楼市通水皮杂谈
导 读
全年规模或超8000亿，下半年进入“提质控速”新阶段。
◎研究员 / 朱一鸣、贡显扬
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碧桂园2018年上半年实现销售金额4124.9亿元，同比增长42.8%，保持了较高的业绩增速。下半年预计可售货量在7000亿元左右，全年业绩规模将超8300亿元。林楚麒上半年，碧桂园在三四线城市的土地投资占比提升显著，总土地储备充裕达3.64亿平方米。归母净利润同比高增长72.5%至129.4亿元。在当前房企融资成本普遍上升的情况下，加权平均借贷成本较去年末上升0.59个百分点至5.81%，融资成本略有上升。
下半年，碧桂园管理层表示将进入“提质控速”新阶段，未来将以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。针对近期发生的问题，碧桂园也已提出了“安全问题一票否决”等具体措施。我们认为，未来碧桂园能够将管控措施实际落实到位，并保证公司的长远高质量发展将是大家关注的重点。
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销售：规模保持高增长，下半年将“提质控速”
2018年1-6月，碧桂园连同其合营企业及联营公司累计实现销售金额4124.9亿元，销售面积4389万平方米，分别同比增长42.8%和36.1%。与恒大25%、万科10%左右的增速相比，今年上半年碧桂园还是继续保持了较高的规模增长，同时也高于百强房企36.7%的行业平均水平。
上半年，碧桂园的销售去化率达70%，下半年预计可售货量在7000亿元左右。下半年仅需实现60%的去化率，全年的业绩规模就将超过8300亿元，整体业绩增速也将在50%以上。此外邱议莹，碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示，下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段，以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。
值得注意的是，莫斌将“放慢发展速度”具体解读为“相对去年前年自身的发展速度做一些调整，没有量化指标，要求每个项目在保证安全的情况下以合理的节奏做好。”
我们认为，在进一步提高项目安全管控的同时，高周转对企业发展战略而言仍在一个非常重要的位置。特别是在目前融资环境趋紧、盈利空间收缩、行业竞争加剧的背景下，通过高周转来保证项目去化、更快回笼资金、规避风险并获取更高的收益已成为越来越多房企的共识。
业绩规模持续提升的同时，三四线城市依然是碧桂园的主战场。从销售结构来看，2018年上半年碧桂园无论是位于三四线城市、还是目标三四线城市的业绩贡献都较2017年全年有所提升。其中，位于三四线城市的业绩占比从2017年的58%显著提升至63%。
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投资：土地储备充裕，三四线仍是发展重点
碧桂园2018年上半年获取土地530宗苏三娘，新增土地投资金额2241.7亿元，预期建筑面积约为8477.8万平方米，分别同比增长33%和67%。其中，权益金额1434亿元，权益建筑面积6008万平方米，平均地价2387元/平方米。此外，2018年上半年碧桂园通过收并购获取土地90宗，土地总代价占比达20%。
土地储备方面，截止2018年上半年碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个，分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市。合计土地储备达3.64亿平方米，其中未售部分对应货值近2.81万亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备1.24亿平方米，对应了近1.86万亿元的货值。充足的土地储备基础为碧桂园未来的发展提供了保证。
新增土地投资结构中，碧桂园2018年上半年在三四线城市的占比提升较为显著。其中，位于三四线城市的土地投资金额、面积分别较2017年全年提升16个和11个百分点。目标三四线城市的土地投资金额、面积分别较2017年全年提升19个和15个百分点。从这一趋势不难发现，2018年上半年碧桂园在落实“精准覆盖”布局的同时霍启仁，三四线城市仍旧是碧桂园布局的重点。
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财务：利润高增长，融资成本略有上升
2018年上半年，碧桂园实现营业总收入1318.9亿元，同比增长69.7%。毛利润和净利润分别同比大幅增长104.6%和94.9%至349.7亿元和163.2亿元。股东应占利润和股东应占核心净利润达到129.4亿元和129.5亿元，分别同比增长约72.5%和80.2%。同时，碧桂园2018年中期股息为每股人民币18.52分，半年派息总额占核心净利润总额的31%。
资本运营方面，碧桂园上半年实现销售现金回款约3360.2亿元，同比增长52.4%，继2016、2017年之后净经营性现金流继续保持为正。上半年末，碧桂园可动用现金余额（包括受限制现金）2099.1亿元，另有约2813.9亿元的银行授信额度尚未使用，现金短债比1.94，营运现金流较为充裕。净负债率虽较2017年末的56.9%小幅上升至59%，但始终控制在70%以下，保持在行业较低水平。
截止2018年上半年，碧桂园长短期债务比为1.72，虽然近年来呈现下降趋势，但债务结构仍然合理。同时，在当前房企融资成本普遍上升的情况下，碧桂园的加权平均借贷成本从2017年末的5.22%上升0.59个百分点至5.81%，融资成本有所上升。
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战略：地产相关产业多板块发展
一二线城市长租公寓业务积极推进
自成立长租公寓事业部以来，碧桂园在北上广深以及武汉、厦门等一二线城市筹备项目。并积极与主要金融机构合作发展长租业务，获取包括百亿元规模REITs在内的多项金融支持。截止2018年上半年，碧桂园长租公寓在建房间数已超过2.1万间，已获取项目的总房间数超过2.4万间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应。从已开业2000多间近91%的承租率来看，目前碧桂园长租公寓板块的发展还是符合预期的。
碧桂园物业分拆上市方缪神探，港股物业板块市值第一
碧桂园物业于2018年6月在港交所成功分拆上市。上半年，碧桂园物业服务收入达20.2亿元蛮荒的童话，同比增长42.5%。收费管理面积由2017年末的1.23亿平方米增加至1.37亿平方米。目前碧桂园服务的市值持续位居在港上市物业公司市值第一，较长时期稳定在300亿港元以上，反映了资本市场对碧桂园服务公司的认可。
SSGF高质量建造体系覆盖比例将不断提高
碧桂园自2016年开始试点采用自主研发的SSGF高质量建造体系，积极开拓技术创新。目前，碧桂园ssgf的应用规模已从2017年试点的111个发展到今年8月的400多个。2018年末会达到600个，2019年1200个，2020年会覆盖所有项目，项目覆盖比例不断提高。我们认为，随着未来碧桂园ssgf建造体系在全集团加速推广落地后，将有望通过建筑技术进步、提升产品质量、加强施工安全。
进军机器人领域为地产主业赋能
中期业绩发布会上莫斌表示，碧桂园将进军机器人领域，会以机器人作为核心技术，围绕地产主业进行布局。机器人业务研发方向包括烹饪、看护等服务型机器人机械重生，建筑、装修等特种机器人，芯片等核心零部件，自动引导运输车，物联网/人工智能，智能制造系统等。同时，碧桂园还计划在佛山顺德每年投资300亿元建设机器人小镇，计划连续投资5年，并力争在2023年引入1万名机器人顶级专家及研究人员。
积极参与精准扶贫与乡村振兴
在地产开发主业之余宝拉珍选，碧桂园也积极参与精准扶贫和乡村振兴。多年来，碧桂园主席杨国强通过开设免费高中、职业学校和助学基金进行教育扶贫，另通过乡村振兴、技能培训、产业帮扶等方式帮助20万人直接脱贫。同时，为响应十九大提出的乡村振兴计划，碧桂园正规划现代农业业务，以国际标准的现代农业为切入口，带动农民增收致富，助力国家战略的实施鬼楼契约。
转载自：克而瑞地产研究
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