【中泰地产|行业周报】成交环比下降，库存基本持平-中泰地产建材研究
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投资要点
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行业跟踪
一手房：成交环比增长-0.14%，同比增长-0.90%（按面积）
本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交3.93万套，环比增长-1.06%，同比增长-4.00%，合计成交面积431.82万方，环比增长-0.14%，同比增长-0.90%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为2.48%，-1.79%，0.67%；同比增速分别为-5.76%，-11.95%，13.83%。
二手房：成交环比增长-7.06%，同比增长-13.03%（按面积）
本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交1.59万套，环比增长-4.23%，同比增长-8.50%，合计成交面积142.83万方，环比增长-7.06%，同比增长-13.03%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.84%，-5.88%，-9.37%；同比增速分别为17.36%，-20.20%，-24.92%。
库存：可售面积环比增长0.28%
本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4543.21万方，环比增长0.28%，去化周期34.72周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.06%，-0.52%，0.04%。一线、二线、三线去化周期分别为40.90周，28.83周，38.05周。
投资建议
本周申万房地产指数下跌-2.96%，个股方面，海航创新、粤宏远A涨幅居前。自上而下来看，四五线销售韧性足、二三线反弹或可期，行业基本面整体平稳；流动性上庞贝氏症，利率上行空间或已有限；自下而上来看，资源仍逐步向龙头企业集中，龙头具备可持续稳定增长的能力和条件，且当前估值具备一定优势，我们仍看多地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科等；2、成长标兵：建发股份；3、REITs标的：光大嘉宝。
风险提示
三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧等。
行业要闻
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武汉：兑现“抢才”承诺，武汉首批“八折房”面向留汉大学毕业生开售（新华网）
21日，武汉市临空港经开区率先启动大学生安居房销售试点，首批“八折房”即日起面向留汉大学生开售。凡是符合条件的留汉大学毕业生，均能以低于市场价20%的价格，按每平方米6800元购买区域内“临空港青年城”首批392套大学生安居房。这也让武汉成为首个实现“大学生八折购房”的城市钢铁的咆哮3，一年前武汉为吸引人才所做出的承诺正在逐步兑现。
此次对外发售的楼盘位于武汉东西湖区革新大道胜河路与团结南路交会处，提供了三种户型，包括54平方米和57平方米的一室一厅户型，以及70平方米的两室一厅户型。
价格方面，楼盘建设方经过对市场及周边房价进行综合测算，确定临空港青年城市场均价为8740元／平方米，八折后为6990元／平方米。后经调研大学生购买意愿后，均价最终确定为6800元／平方米（含装修费300元／平方米）。
珠海：推公积金贷款新政，高层次人才置业最高贷250万元（观点地产网）
目前，珠海正在执行的公积金政策是，公积金中心将根据贷款人信用状况、还款能力等综合因素进行判断，规定一个人最高贷款上限为30万元，两个人或以上的，最高可贷50万元。
而根据最新发布的细则，珠海市高层次人才在服务期内，购买首套自住住房的公积金贷款额度，最高可放宽至上限的5倍。即职工在购买首套自住住房时，申请人一人为高层次人才，则公积金贷款最高额度为150万元，申请人两人为高层次人才，则公积金贷款最高额度为250万元。
西安：多项政策鼓励人才安居，购房补贴最高100万元（和讯名家）
近日，西安市房管局印发《西安市人才安居实施细则（试行）》，规范了人才安居的申请管理等细节。此次出台的细则对人才安居的申请审核、办理程序、货币化补贴、实物配租等操作内容做出了详细规定。其中，对取得资格的A类人才，租赁补贴标准为每月6500元；购房补贴标准为实际购房金额的50%，最高100万元；政府配租人才公寓建筑面积180平方米左右，5年内免收租金，在西安工作5年并取得户籍，经市委人才办认定，产权可赠予个人。
银川：公积金贷款二套房首付比增加，贷款额下降（新华网）
宁夏银川市自21日起执行最新调整后的住房公积金个人住房信贷政策，将职工家庭已办理过一次住房公积金贷款并已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买一手住房的，最低首付款比例由30%增加至40%。
银川市此次政策调整对已使用过两次及两次以上住房公积金个人住房贷款（包括异地贷款）的职工（含夫妻双方），无论贷款是否结清，均不再受理。没有使用过住房公积金贷款的缴存职工（含夫妻双方），异地住房公积金贷款在银川住房公积金管理中心只能受理一次。
银川市还降低了个人住房公积金贷款最高限额。单身职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，贷款最高限额由55万元降低到50万元；夫妻双方均在银川中心正常缴存住房公积金（含配偶方在宁夏区内正常缴存）的职工，贷款最高限额不做调整，仍然是70万元。第二次使用住房公积金贷款的职工家庭，贷款最高比例由70%降低到60%。异地贷款最高限额由55万元调整到50万元。
丹东：发布遏制投机炒房7条：已购房凡不符合规定不予备案（澎湃新闻网）
《通知》明确，要毫不动摇地落实房地产调控政策，坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。加强已购商品住房交易管理，对非本地户籍人员身份证明、购房时间、购房区域等交易要件信息严格审核，凡不符合政策规定的，住建部门不予办理房屋交易备案，国土部门不予办理不动产登记。
《通知》规定，在执行《丹东市人民政府办公室关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(丹政办发〔2018〕23号)的基础上，将第一条非本地户籍人员中，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。
此外，对非本地户籍人员中，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房申请商业个人住房贷款的，第一套房贷款首付比例提高到50%以上，第二套房贷款首付比例提高到60%以上，贷款利率上浮20%以上。
沈阳：人才新政鼓励创业，博士创业最高享6万购房补贴（澎湃新闻网）
沈阳市政府近日出台《沈阳市人民政府办公厅关于支持高校毕业生到县域就业创业的实施意见》，加大对高校毕业生到县域创业的财税政策支持；降低其县域创业用地成本；完善购房、租房、子女入学等保障措施。
根据意见，高校毕业生到县域创业并符合国家创业担保贷款政策有关规定的，个人创业享受最高额度为10万元的创业担保贷款；对在高新技术领域自主创业的，享受最高额度为20万元的创业担保贷款。降低高校毕业生县域创业用地成本。支持高校毕业生使用闲置土地、厂房、校舍等资源，发展乡村旅游、健康养老、农业技术、农产品加工、家庭农场、“互联网+”等新业态。
天津：加大房地产市场供应，重拳整治违法违规行为（新华网）
目前，天津市住房市场交易量价稳定，各项调控政策依然严格执行。下一步，天津市相关部门将继续严格做好购房资格核查工作，在满足天津市居民及新市民等合理住房需求的同时，严格限制投机炒房，确保市场稳定发展。
天津市国土房管局相关负责人介绍，目前，天津市已上市待售房屋及已供应待开发用地均供应充足。未来将进一步加大土地供应总量，提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，大幅增加租赁住房用地供应喀左吧，确保居民合理住房需求得到有效满足。
与此同时，相关部门督促开发企业尽快开工上市，对未按照土地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的开发企业进行公开曝光，并列入失信企业名单，违约行为整改完毕前，不得以该房地产开发企业及其母公司和子公司名义在天津市参与土地竞买。
北京：房贷飙涨：按揭贷款量跌价升龙百川，房企发债成本攀升（21世纪经济报道）
一年半时间，北京的房地产按揭贷款市场经历了利率从基准利率（年化4.9%）八折上升到八五折、九折、九五折、基准无折扣，再到上浮5%，甚至如今普遍上浮10%（年化5.39%）的飙涨行情。
多位房地产分析师表示，近期房贷利率不断增长的主要原因是银行资金成本抬升。央行公布数据显示，今年1月至4月，同业拆借月加权平均利率分别为2.78%、2.73%、2.74%和2.81%，整体出现上行趋势。对于此后按揭贷款利率是否会再次增长，多家银行的信贷业务经理均表示不清楚，但并不排除这种可能性错缘电影。
深圳政府布局保障性住房 18年新增筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套，占年度住房筹建总规模的69.5%（和讯名家）
日前从深圳市规划和国土资源委员会获悉，《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》两个文件经深圳市政府同意正式印发实施。根据文件，2018年度深圳将新增安排筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套，新增安排建设商品住房约5万套。
《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》指出，2018年度将优先安排人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地供应，确保上述三类住房的筹建规模不低于年度建设总量的60%。本年度新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米，套数建设指标与上一年度持平。其中新供应用地建设约0.4万套，城市更新配建约3.2万套，产业配套住房和土地整备利益统筹等用地建设约1.4万套。
同时，该住房建设计划还提出，将通过棚户区改造、购买、租赁、综合整治等方式筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约6.38万套，合计新增安排筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套，占年度住房筹建总规模的69.5%。住房资源进一步向住房保障和人才安居方面倾斜。
传广州花都、增城区限价令松动，新房备案价分别增长7000、6000元/平（财新）
广州市花都区新房备案价已全线增长7000元，增城区则将备案价增长6000元。广东中原地产项目部总经理黄韬向强调：调整上述两区新房备案价格没有书面文件，仅由相关部门负责人口头通知。
备案价是开发商在申请预售证时向有关部门备案的楼盘价格。楼市调控背景下，多地发布楼市“限价令”，即要求开发商的备案价不得突破政府指导价，否则不予发放预售证。
购房者和开发商签订合同后，将在政府指定网站进行网签。备案价提前录入该系统，若销售价格高出备案价，网签无法通过。这意味着：政府可通过控制备案价的形式，控制房屋网签价格。
公司要闻
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【中迪投资】以人民币65,735.82万元的价格竞得了达州市达州区翠屏街道叶家湾社区511602-2017-08号（B区）地块的使用权，土地出让面积为71685.74平米，为二类居住用地；
【美好置业】与湖北省监利县人民政府签订了《监利县生态农业产业园项目招商引资协书》，将投资20亿元在湖北省监利县建设生态农业产业园项目，新建主体厂房及附属建筑物面积约20万㎡；
【海德股份】董事会选举戴扬先生为公司第八届董事会董事长，同意朱新民先生为公司副总经理，胡雪梅女士为公司副总经理，吴恩芳女士为公司副总经理；
【万科】联合宁波开投置业有限公司以17.45亿元竞得姚江新区启动区1#、2#地块，土地出让面积86835平方米，计容建筑总面积182289.4平方米。
【南都物业】全资子公司浙江大悦资产管理有限公司与建信住房服务（浙江）有限责任公司共同投资设立杭州建信大悦住房服务有限公司，注册资本为500万元人民币，主要经营分散式住房租赁服务和相关配套服务，大悦资产以自有资金出资人民币300万元，占注册资本的60%；建信浙江公司出资人民币200万元，占注册资本的40%；
【中交地产】（1）公司总裁杨剑平先生由于个人原因申请辞去公司总裁职务；（2）持有我司股份19,164,569股（占我司总股本比例6.45%）的股东湖南华夏投资集团有限公司、及其持有我司股份4,881,900股（占我司总股本比例1.64%）的一致行动人彭程，计划减持我司股份5,900,000股（占我司总股本比例1.99%）；（3）以人民币175,504万元的价格竞得余政储出[2018]12号地块的土地使用权，出让土地面积47,742平方米，容积率1.5-2.0；
【云南城投】（1）公司拟向全资子公司云南城投置地有限公司现金增资15,000万元；（2）公司拟注销下属全资子公司云南城投大理置地有限公司；（3）公司拟非公开发行票面总额不超过人民币26.80亿元(含)的公司债券；（4）公司拟与百年置业、云岭天籁、昆明万科及招商财富共同出资设立万城百年，万城百年注册资本6,300万元，将参与云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目合作开发；（5）云南城投置业股份有限公司收购深圳天利地产集团有限公司持有的海南天利投资发展有限公司、海南天联华房地产投资有限公司、海南天利度假酒店有限公司各70%的股权、海南天利酒店有限公司75%的股权，四家标的公司负责开发运营海南国际会展中心综合性地产项目,四家标的公司股权支付对价共计92,973,838.26元；拟收购天利集团持有的四家标的公司共计1,875,957,627.39元的债权；拟收购天利（海南）旅游开发有限公司持有的天利投资、天利度假及天利酒店共计15,825,000.00元的债权。
【粤泰股份】公司拟以现金收购的方式收购江门乐活、粤丰源企业、众汇盈、誉坤投资分别所持有的碧海银湖的17.13%、14.29%、14.29%、14.29%股权；
【金地集团】拟公开发行规模不超过人民币30亿元（含）的2018年公司债券（第二期），发行人本期债券每张面值为100元，共计不超过3,000万张，发行价格为100元/张丁维民 。
【广宇集团】减少子公司杭州天城房地产发展有限公司注册资本金12,吴一迪000万元，各股东等比例减资，公司减资6,000万元，杭州西湖房地产集团有限公司减资6,000万元，减资完成后，天城房产注册资本金将减至3,000万元，各股东持股比例保持不变，仍为50%；
【栖霞建设】公司全资子公司无锡卓辰置业有限公司拟参与苏州业方的增资扩股，以自有资金2000万元人民币认购苏州业方新增的出资额，持股比例为20%，共同开发姑苏68号地块；拟参与苏州立泰的增资扩股，以自有资金2000万元人民币认购苏州立泰新增的出资额，持股比例为20%，共同开发建设姑苏66号地块住宅项目；
【珠江实业】拟通过公司或指定下属企业以“股权+债权”的形式，向湖南新地置业发展有限公司、湖南武高科房地产开发有限公司投资不超过人民币58,200万元，公司成为两项目公司股东，占两项目公司100%的股权。其中：股权投资款为人民币26,200万元；剩余人民币32,000万元为债权投资款，年利率12%，借款期限三年；
【首开股份】公司拟支付现金收购控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司所持有的北京首开中晟置业有限责任公司100%股权，收购价格确定为以资产基础法确定的评估值 109,020.3551 万元人民币；
【华业资本】公司子公司西藏华烁投资有限公司拟收购恒韵医药对医院享有的应收账款债权，交易金额共计269,080,000.00元，本次交易无追索权；
【ST新梅】公司将新设全资子公司上海卓邦实业发展有限公司（筹），注册资本为2000万元整；同时将公司子公司江阴新梅房地产开发有限公司、上海新梅房地产开发有限公司股权整合至上海卓邦实业发展有限公司（筹）；
【香江控股】公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币30亿元（含30亿元）的中期票据；
【万通地产】北京万通地产股份有限公司拟以交易总价款人民币65,000,000.00元收购北京方顺科技有限公司持有的杭州万通邦信置业有限公司10%股权；
【中国武夷】福建建工以协议转让方式购买福建省能源集团有限责任公司持有的公司股份10,620.7748万股（占公司总股份的10.54%）；福建省交通运输集团有限责任公司以协议转让方式购买福建省能源集团有限责任公司持有的公司股份5搜前途 ,038.3182万股（占公司总股份的5%）
基本面回顾
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40个大中城市一手房成交分析（18/05/19-18/05/25）
本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交3.93万套，环比增长-1.06%，同比增长-4.00%，合计成交面积431.82万方，环比增长-0.14%，同比增长-0.90%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为2.48%，-1.79%，0.67%；同比增速分别为-5.76%，-11.95%，13.83%。

15大中城市住宅可售套数分析（2018-05-25）
本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4543.21万方，环比增长0.28%绝代天狐，去化周期34.72周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.06%，-0.52%，0.04%。一线、二线、三线去化周期分别为40.90周，28.83周，38.05周。

14个大中城市二手房成交分析（18/05/19-18/05/25）
本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交1.55万套，环比增长-6.47%，同比增长-10.63%，合计成交面积139.40万方，环比增长-9.29%，同比增长-15.12%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.84%，-10.06%，-9.37%；同比增速分别为17.36%，-23.75%，-24.92%。

10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
根据中指监测数据，（5月14日至5月20日）重点城市（10城）共开盘34个项目，合计推出房源6934套、环比减少28%，其中一线906套、占比13.1%；开盘项目平均去化率达到94%。从产品结构来看，上周开盘项目中老推新盘占比84.2%，纯刚需盘占比达到63.2%。

投资建议及风险提示
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投资建议
本周申万房地产指数下跌-2.96%，个股方面，海航创新、粤宏远A涨幅居前。自上而下来看，四五线销售韧性足、二三线反弹或可期，行业基本面整体平稳；流动性上，利率上行空间或已有限；自下而上来看，资源仍逐步向龙头企业集中，龙头具备可持续稳定增长的能力和条件，且当前估值具备一定优势，我们仍看多地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科等；2、成长标兵：建发股份；3、REITs标的：光大嘉宝。
风险提示
三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧等。
中泰证券|地产研究
分析师 倪一琛
SAC：S0740517100003
TEL：021-20315288
分析师 周子涵
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