【中辰信出品】大北京楼市观察（7.247.30）-中辰信地产
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大北京楼市观察　
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一
一周楼市看点
地产头条
央媒：房价预期难降，“能买还是尽量买”
自去年“9·30”迄今，房地产市场进入新一轮调控周期已满十个月，从限购、限贷到限价、限售、限商，多地调控步入“五限”时代。《经济参考报》记者了解到，目前各地调控措施以“限”为主，通过提高购房门槛、限定销售价格等方式抑制市场成交，却没能从根本上释放购房需求，同时新房供应又不足，导致供需错位。面对日趋严厉的“限字令”，有的房企玩起了“双合同”等花招规避政策，有的房企则按兵不动“豪赌”政策松绑。
“政府对楼市销售价格进行干预，对于短期内遏制房价过快上涨起到一定的积极作用，但是也有一些负面作用。”多地建设部门负责人在接受采访中表示，为了控制房价，对项目限价是权宜之计，呼吁楼市调控多出台长效手段。
预期难降：“能买还是尽量买”
“当前调控政策出台周期缩短、频率加快，说明政策边际效应明显。”一位国有房企负责人说，企业不看好本轮调控持续性，认为政府后市仍会放松政策以稳定经济增长。
在名为“投资环京”的微信群里，有一批环京楼市投资者交流心得。“环雄安地区严厉限购，北京南部地区需要有当地户籍或者社保门槛，投资难度增大。但在附近一些其他地区，外地户籍还可以购买一套，能买还是尽量买。”群里一名较为活跃的投资人说，不排除未来各地放松调控的可能性，一旦放松，市场就会回暖，房价暴涨的可能性就很大。
记者在采访中发现，限购等调控政策虽然缓解房价过快上涨趋势，但也增强了人们“物以稀为贵”的上涨预期。
厦门大学管理学教授戴亦一指出，作为政府一项基本的调控性政策措施，楼市限购这类措施能在一定程度上缓解房价过快上涨的局面，但是“治标不治本”。限购应被看作是一个临时性的应对措施。
一位在沿海省份房管部门工作20多年的基层干部表示，限购本质是遏制需求，也向投资者释放信号：越是稀缺紧俏的东西大家越追逐，价格就还要涨。反向预期之下，楼市限购反而成了房价上涨的预警器。
需求旺盛：一旦松绑或引发风险
某地产研究院院长表示，我国楼市调控多以短期、需求端为主，采取“限”字措施抑制需求，但实际需求还在，只是暂时被“堵”住。这些被压抑的需求一旦爆发，会给后市带来巨大风险。
在“越限越涨”预期驱动下，购房者购房需求更加强烈。今年3月底，在环京的涿州，一楼盘开盘推出2000余套房源，却排了一万多个号。开盘时，购房者将售楼处挤得水泄不通。
在福州3月底开盘的鲁能公馆项目，两三百套房源引来几千人哄抢。一名地产业内人士说，当天现场有中介把买房资格炒到2万元，不找关系根本买不到房。
3月17日北京出台“认房又认贷”政策，让不少人购房时从首套房变为二套房，购房首付款大幅上涨，购房者顿时面临巨大压力，导致交易无法进行。北京市住建部门统计，这部分群体约有2万人。
在京工作十年的李涛今年3月看中朝阳区一套住宅，总价320万元，但在房屋核验过程中，因北京楼市政策调整，购房首付从35%增至60%，增加81万元。由于无法凑齐首付，李涛只能违约。“虽然在政府部门协调下，不用承担违约责任，但房子总要买，以后怎么办？”他说。
戴亦一认为，由于投资渠道狭窄，社会资本愿意投资的领域有所减少，不少企业及居民选择将大量资金投入相对安全的房地产市场，这种需求仍然存在。同时，居民对房价上涨预期的提升进一步促使更多资金进入楼市。
不仅购房者需求难以满足，房企拿地需求同样旺盛。南京市房管局副局长吴春华说，虽然采取系列调控政策，但房企拿地热情不减，“出让住宅用地都设定最高限价，但每次出让都顶到最高价，只能摇号产生竞得者”。
“拿了高价地可能会死，但没有地一定会死。”一位房企负责人坦言，现在一线城市土地供应有限，企业会不惜一切代价去抢地黑卡6小时。
房价失真：房企花样频出应对限价令
记者调研了解到，此轮调控多地对新建住宅入市出台了限价的硬性指标，不少开发企业对此作出各种有针对性的对策。
“现在不仅是限定销售价格，政府还控制着网签节奏，这样做就是为了让房价数据环比不涨。”多位房地产企业负责人表示，将延迟入市时间，等过段时间市场趋冷，政府就会放松管控，再熬几个月卖个好价。
南京市河西地区是南京优质房地产项目较为集中的地区之一，《经济参考报》记者探访河西地区多个楼盘发现，该区房地产项目要么无房可卖，要么统一售价——每平方米45000元，此系政府对该区设定的统一指导价格。
北京住建部门对房地产项目销售价格限定在每平方米8万元，一些位置较好、原本市场价每平方米十几万元的房子，目前也只能卖到限定价以内。记者了解到，一些实力较强、能挺住的房地产开发企业调整营销策略，改持观望态度，按兵不动“豪赌”政策松绑的时刻。而一些挺不住的企业，就以指导价格入市了。
福州一个楼盘项目新榕金城湾的备案价是每平方米16000元，年初一直以23000元左右的价格销售。被房管部门批评后，项目干脆捂盘，囤积着一些房源不卖。
“我们一个项目，当年拿地楼面价每平方米就达到6万元，算上金融、建安等成本，每平方米卖8万元肯定赔钱。”一位国有房地产企业负责人说，如果坚持不卖，资金链就有断裂风险，企业因此打算内部销售，算是给企业员工福利。
福州一家地产公司的销售负责人告诉记者，限价令下，一些开发商和房管部门玩起了数字游戏。“比如一些高价楼盘明明已经卖出去了，但房管部门就是拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时，将高低项目搭配网签，整体上的网签价格也不会过高。”
一些房地产企业还使用“双合同”来规避限价。福州市房管部门7月最新通知的福州楼盘项目“美伦·学府雅居”越过每平方米1.7万元左右的备案价，通过捆绑装修的方式收取每平方米7000到8000元的装修费用。
供需错位：“目前调控的仍然是价格”
“目前楼市调控的仍然是价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，后续还需要从供求关系入手，进行房地产调控的供给侧改革。
记者发现，一些热点城市的“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点。福建省漳州市环厦门，今年漳州市区上半年房价在每平方米1万元以上，一些高端楼盘在1.5万元左右，当地做出了限价2万元的政策调控。在业内人士看来，如此有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘普遍提价，限价令变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。
为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市严控新项目预售证审批，新增供应量持续偏紧，导致供应不足。克而瑞数据显示，5月，监测的29个重点城市商品住宅新增供应量同环比分别继续减少22%和13%，各线城市均有不同程度的回落，尤其是一线城市供应量骤降至历史低位。具体而言，一线城市全线回落，广州、深圳环比跌幅超60%，北京、上海环比跌幅在30%左右；二三线城市整体环比下降8%，同比下降16%。业内人士分析，限价令影响的新房供应不足，进一步加剧了楼市的供需错位，影响着购房者的看涨情绪。
限价令下还出现了一些监管乱象。多名地产公司负责人说，限价之下政府部门加大了自由裁量权，容易诱发腐败。一名国有房企的销售总监说，一些项目的售价涨幅是不是超过设定的红线，最终是手握审批权的相关部门说了算。“我们公司在多个城市有一些高端项目，在被限价后，房价要么回调，要么延迟入市。这个时候，经常有一些监管部门的人打电话拿房源，求打折，我们又不敢得罪。”
在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，地方房地产调控政策如果以应对短期内房地产市场运行中出现的问题为主，会缺少对政策与市场表现、政策与市场参与者行为之间相互作用机理的研究，也缺少政策间的统筹协调。“光用短期政策不能完全解决房地产市场平稳健康和可持续发展的问题，稳定房地产市场需要长期制度安排。”
头条点评：
大多数企业选择“豪赌”，捂盘惜售，按兵不动。其实对于目前还生存的开发企业来说，早已是“强者恒强”，对政策和市场的压力有一定的抵御能力。这也说明，我国目前房地产开发市场逐渐走向稳定。那么对于市场唱空论，不过是“行业之外”的媒体人趋炎附势；舆论目的已经达到，已经让市场风向转变。但是历史是不会骗人的？经验不会骗人，教训不会骗人，数据不会骗人！精明的人等着抄底，随时准备出手；等着市场爆发再出手的人往往是那些财富积累较少的群体雍正小老婆。
为央媒的“能买还是尽量买”点赞！
地产热点
5年后再出东城住宅用地土拍现场“冰火两重天”
近日，北京土拍现场与往日相比热闹非凡，甚至“惊动”了央视媒体。原因之一是，在出让的三宗地中，有一宗为东城区住宅用地（东城区已时隔5年未出住宅用地）
而众盼之下的激烈场景并未出现，因为本地块的限制重重，且条件苛刻：1，要求地块商业部分50%（约1.4万平米）需要自持经营20年。杀伤力在于政策背景“套内500㎡的限制”。2， 居住建筑规模执行90/70政策，并限价销售，均价≤89068元/㎡，最高单价≤93521元/㎡。3， 地块内无偿配建燕墩博物馆（不小于7000㎡）。
而今日另外两宗平谷区住宅用地的出让，均进入现场竞价，且竞争激烈程度与东城地块截然相反。据统计进入现场竞价的企业分别为11家和12家。包括：首城、金科、招商＋吉林天茂、旭辉、中海、碧桂园、万科、金地、首创、保利+首开+龙湖、远洋、石榴。
两宗平谷住宅地块竞价结果：
平谷区夏各庄镇03-04地块和平谷区夏各庄镇03-11等地块均由金科地产竞得。
平谷区夏各庄镇03-04地块以总价8.23亿元（溢价49.64%）竞报自持商品住房面积比例24%的代价成交，核经营楼面价14179元/㎡。
平谷区夏各庄镇03-11等地块成交总价11.67亿元（溢价49.62%）自持商品住房面积比例28%，核经营楼面价14232元/㎡。
热点点评：
按照户籍政策的相关规定，迁移户口人员应当将社保关系转移接续到迁入地并实际缴纳，才能异地落户。而随着京津冀协同发展的逐渐深入，三地间异地投资的企业越来越多，由于跨省转移接续社保较为困难，大量社保关系在异地的职工无法办理户口迁移。
对此，天津市出台了成建制引进京冀企业职工原籍缴纳社会保险同城认定政策，率先在京津冀范围内认同北京和河北的异地社保。
地产朋友圈
租房时代来临？看看假装生活的北漂、海漂们
如今的年轻人在租房时，永远都不缺钱包触底、灵魂猝死的暴击！
但要论最直白、最彻底的暴击，那应该源自最近某研究院发布的《50城房租收入比研究》报告。
这堪称中国首份房奴报告，也是国内第一次有研究机构明确给一个城市的租金是否合理下结论。换句话说，我们都知道北上广深的房租高，但到底有多高呢?
答案是，北上广深四地大多数人每个月一半的收入都拿来交了房租。
北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。
深圳的房租收入比是54%，月平均房租超过1500元。
上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。
广州的房租收入比是38%，月平均房租是2211元。
而除了北上广深，在全部50个城市中人均房租高于1000元每月的城市还有杭州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波等。
我们再来看更详尽的表格：
数据显示，6月份全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中有6城房租收入比达40%及以上。

在《50城房租收入比》表中，北京、深圳、三亚、上海四城的房租收入比超过了45%，租金严重过高，除了三亚是由于旅游业拉动的房租收入比之外，剩下三城无疑是由于高房价和高人口流入导致的。来看看各主要城市房租价格，没有对比就没有伤害。

值得一提的是，不单单是租房市本·威士肖场，根据央行数据显示：今年上半年，人民币房地产贷款增加3.04万亿元，占同期各项贷款的38.1%，比一季度占比低2.3个百分点。其中，个人住房贷款余额20.1万亿元，同比增长30.8%，增速比上季末低4.9个百分点。虽然房地产信贷增长势头回落，个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降，但面对高额的房价，依旧有无数多的人希望加入“有房一族”，沦为房奴。
据某平台数据，在北京，房租在2500元~3000元之间的房源一共有1382套。
上海，月房租在2000元~2500元的房源一共有1668套。
在成都，1000元以下的房源有755套，而在北京，这个数字是个位数，而能租到的都是地下室。
租个便宜点的，每天挤公交地铁还要蜗居；租个贵一点的，一个月工资就这样没了。
面对这种窘状，广大网友们也哀嚎一片：
@奔放自我的小妞: 小城市工作机会少，大城市负担重，当代青年真的不好过。
@无敌的猫小懒：没有过硬的实力就别往北上广深挤了，自找苦吃
@再加勺糖：我前几天还在想，这房租再涨下去，会不会庄里跟北京一样开始租地下室呢
@笑揽苍茫：一边是空房鬼城，一边是居无定所。
@橘子长岛：在北上广还想租好房子睡？还是睡地下室吧
@SUE花小花：呵呵，房价是工资的五六倍而已
点评：
广州的“租购同权”政策一颁布，目前在全国掀起一波租房改革浪潮。然而，以当下实际情况来看，大家是为了不租才选择买，高昂的租金已经让越来越多的城市建设者负担不起。若国家层面能够出台相应利好的租赁政策，相信在一定程度上能够缓解民生的问题，但是从长期房产价值增长上来看，小编劝大家一起当房奴！
二
政策风向标
二线城市房贷全面收紧且利率预期将继续上行
继一线城市房贷利率大幅上涨之后，二线城市房贷利率也迎来全面收紧，各二线城市首套房贷平均利率接近甚至超过基准利率，预计后几个月仍将保持上行趋势。
数据显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%；6月份全国仍有11家银行提供9折优惠利率，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05-1.2倍不等。6月份二套房平均利率为5.43%，与上月的5.40%相比略有上涨。其中上浮10%利率的银行占比为87.24%；上浮10%以上的银行占比为8.06%；其中3家银行二套房贷利率执行基准上浮30%。
去年同期，全国优惠利率占比为85.31%，而今年6月优惠利率占比仅为14.61%。6月份全国533家银行中，11家银行提供9折优惠利率，较上月减少93家；63家行提供9.5折优惠利率，较上月减少69家。超八成的银行已无利率优惠，其中399家银行执行基准利率，较上月增加155家；32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05-1.2倍不等。
点评：
随着流动性收缩、银行负债成本上升，资产收益下行导致银行的收入及利润承压，再加上信贷额度的限制，银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为必然选择。
不过，房贷政策一刀切，首套房利率上浮误伤刚需群体，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。
三
北京市场动态
1、商品住宅供求
市场供应：本周无项目新批入市。

市场成交：本周成交量大幅增加，商品住宅（剔除保障性住房）成交11.09万平方米，环比增加225.55%，整体成交均价回落至52948元/平方米，环比下滑1.94%。

北京2017年第31周（2017年7月24日-2017年7月30日）项目销售套数排行情况
项目名称
区域
套数
面积
均价
销售金额
北京城建·仁悦居
顺义
313
25610
20000
51220
中国玺
丰台
83
12744
79903
101829
阳光城·京兆府
通州
35
4370
66513
29066
首开·华润城
丰台
32
4474
89622
40097
龙湖长城源著
密云
30
2255
20875
4707
泰禾·吕平拾景园
吕平
27
4673
58829
27491
金隅金玉府
海淀
20
2747
78669
21610
西山燕庐
门头沟
18
2354
63745
15006
五矿·铭品
房山
15
2182
51440
11224
翡翠四季
通州
15
1651
71296
11771
2、土地市场：本周北京土地市场新推5宗地块，成交6宗地块。
土地推出情况
本周（2017.07.24-2017.07.30）北京新推5宗地块，分别位于海淀区、大兴区和怀柔区，累积推出建筑面积69.75平方米。
区县
宗地名称
用地性质
建设面积（㎡）
规划建筑面积（㎡）
起始总价（万元）
起始楼面价（元/㎡）
挂牌时间
海淀区
海淀区“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6009、6010地块R2二类居住用地
R2二类居住用地
82336
139022
484000
34815
2017-08-08
海淀区
海淀区“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地
R2二类居住用地
54881
104288
157000
15054
2017-08-08
大兴区
北京经济技术开发区路东区G2街区G2R1等地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地
R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地
76286
181983.1
478000
26266
2017-08-08
怀柔区
怀柔区怀柔镇张各长村HR00-0004-6002、6003、6004地块F2公建混合住宅用地
F2公建混合住宅用地
70400
211202
260000
12310
2017-08-11
怀柔区
怀柔区怀柔镇张各长村HR00-0004-6001地块F2公建混合住宅用地
F2公建混合住宅用地
20343
61028
60000
9832
2017-08-11
土地成交情况
本周（2017.07.24-2017.07.30）北京共计成交6宗住宅用地。分别位于昌平区、大兴区、平谷区，共计成交61.35万平方米。其中，大兴区瀛海镇地块规划用途主要为居住用地，居住建筑规模约12.24万平方米均建设为普通商品住房，销售均价不超过52449元/平方米，最高销售单价不得超过55071元/平方米。最终北京中瑞凯华投资、北京德俊置业和上海骞乐企业管理有限公司联合体以47.9亿元竞得，并且居住用途建筑面积的26%需自持，溢价率为50%，成交楼面地价为39489元/平方米。
北京2017年第31周（2017年7月24日-2017年7月30日）成交地块
区县
宗地名称
用地性质
建设用地面积（㎡）
规划建筑面积（㎡）
出让起始价（万元）
成交价格(万元)
成交楼面价（元/㎡）
溢价率（%）
受让单位
昌平区
昌平区北七家镇003、CP07-0204-0001、010、013地块B4综合性商业金融服务业用地
B4综合性商业金融服务业用地
101260
202324
370000
395000
19523
7%
北京润置商业
昌平区
昌平区北七家镇009地块R2二类居住用地
R2二类居住用地
44353
97577
175000
222000
22751
27%
北京未来科技城
大兴区
大兴区瀛海镇YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块R2二类居住用地、A33基础教育用地
R2二类居住用地、A33基础教育用地
75065
133506
320000
479000
35879
50%
北京中瑞凯华、北京德俊置业、上海骞乐联合
大兴区
大兴区黄村镇DX00-0102-0802地块F1住宅混合公建用地
F1住宅混合公建用地
31049
77622
145000
146500
18874
1%
保利
大兴区
大兴区黄村镇DX00-0102-0702地块F1住宅混合公建用地
F1住宅混合公建用地
22718
56795
153000
229000
40320
50%
北京融平
平谷区
平谷区马坊镇梨羊村PG05-0108-0001地块R2二类居住用地
R2二类居住用地
20764
45680
37000
37800
8275
2%
保利
3、二手房市场
2017年7月24日-7月30日，近7日各天住宅成交数据如下：
一周二手房网上签约数据
日期
网签
数量
网签
面积
住宅签约
数量
住宅签约
面积
2017.7.24
351
31858
313
29701
2017.7.25
381
32247
333
30143
2017.7.26
330
30723
286
27866
2017.7.27
372
34139
338
32223
2017.7.28
406
42094
344
32435
2017.7.29
33
3601
33
3601
2017.7.30
33
2779
31
2701
北京楼市点评：
截止本周，7月份基本结束。本期待，2017年下半年，市场有所改变，但是整个7月平凡渡过。但是该来的总会来，截至发稿前，继月底火边全国的租售同权话题，北京也出台“共有产权住房”。是利好还是利空？大北京楼市作何打算？做出解答都为时过早，且看8月后续市场表现！
四
环京楼市热点实况
环京区域代表项目销售状况价格备注燕郊紫竹湾本周成交3套公寓22000元/㎡顺销大厂路劲国际城本周成交1套叠拼均价22500元/㎡顺销廊坊荣盛花语城本周成交12套17500元/㎡目前顺销永清国瑞生态城公寓即将亮相公寓报价18000元/㎡左右火爆预约登记中固安空港壹号广场成交3套公寓精装13000-17000元/㎡顺销涿州孔雀城悦澜湾意向登记285组高层13900元/㎡客户意向登记怀来八达岭孔雀城高层成交25套高层16000-17000元/㎡；别墅23000-25000元/㎡顺销香河大运河孔雀城本周成交1套公寓15000元/㎡顺销武清碧桂园·莫奈的湖本周成交22套洋房12000元/㎡-13000元/㎡（含精装）顺销霸州碧桂园·南山郡成交5套别墅20000元/㎡顺销
环京热点项目点评：
环京项目近一周无突出表现，市场保持整月低迷常态。从各区域热点项目来看，下半年初环京市场鲜有新项目热点，新项目营销进度缓慢，在售顺销项目去化慢。但是就小编对整体市场了解官路青云，8月份环京热点区域会逐步放量，陆续有新项目入市亮相，8月环京市场会表现出较多看点！
五
地产辣评区
地产大咖秀
钟伟:中国正处于历史性拐点 房地产或处于巅峰期
来源：《21世纪经济报道》
导读：钟伟 北京师范大学金融研究中心主任
中国具有特殊的经济模式，在世界上任何一个国家都不能够复制其发展轨迹。房地产作为特色中国经济的一个板块，其发展走势将会如何？听听北京师范大学金融研究中心主任钟伟的观点！

中国正处于一个历史性的关键拐点。在过去的150年，中国人的心路历程经历了封闭屈辱、崇洋媚外，自强不息、和而不同的变迁。中国梦从未如此真切过。无论从自身历史的纵向相比，还是从东西方国家体系的横向相比，中国都处于关键拐点。如国家主席习近平所指出，“今天，我们比历史上任何时期都更接近于中华民族伟大复兴的目标。”中国人的国家认同、国民自信和综合国力的提升，使得我们处于非常接近民族复兴的中国梦。这是百年未有之变局。看清这种大转折，你就会理解，无论未来前途如何曲折，未来三年看多中国、做多中国是唯一正确的投资战略。
一是大国关系的拐点，美中的和而不同尤其关键，中国需要做好面对持续外部压力的准备。
大国关系的拐点，主要是由于西方的相对衰落所致。以美国为例，奥巴马执政期间，美国GDP累计仅增长30%，但美联储资产负债表从不足1万亿美元膨胀到4.5万亿美元，联邦政府债务从10万亿美元膨胀到19万亿美元。道琼斯指数和纳斯达克指数分别上升了300%和500%，这种局势明显难以为继。过度福利和理想主义色彩使美国扮演既有角色力不从心。尽管特朗普执政以来，美中关系开局良好，但看起来美中之间出现积极和消极因素交错、出现一定程度的可管控的分歧和摩擦，是势所难免的。美方在强调，考虑构建未来50年的中美关系，和1972年中美建交以来的45年相比，未来50年美国必须重新看待在政治、经济、科技等诸多领域都不逊色于美国的中国，必须使得中美新型大国关系有利于国际社会的利益和美中两国共同利益。大国关系的拐点日益临近。
由此可知，中国改革开放的战略机遇期，即便没有结束，但其形式和内容都已有了重大改变，中国需要通过一带一路等战略举措，主动努力延长战略机遇期。但毕竟大国相对力量的兴衰，使得中国的未来无法延续“不均衡致富”的线路，均衡增长和消费驱动的意义在上升，外资外贸对中国经济的整体影响趋弱。
二是工业化的拐点，大工业向智能工业走得很快，中国和美国工业竞争能力不断接近。
中国目前具有全球最完备的工业体系，其工业产能已经大过美国和日德相加的总和。在不知不觉之间，人们已分不清中国加工、中国制造和中国创造之间的截然分界岭。中国味道的工业化进程，几乎使得地球上享受到工业革命以来文明成果的人口实现翻番。中国存在产能过剩、债务杠杆和产业升级等诸多严峻问题。但中国后工业化的智能制造潜力同样可观。根据中国社科院的相关研究，中国大量消耗化石能源、钢铁有色等投入，产出大规模工业制品的巅峰期可能正在逐渐过去。回顾过去五年，中国工业究竟发生了什么？一是十八届三中全会的混改蓝图还未整体落实。二是行业生态有所改善，龙头和优势企业的行业集中度在提高，小散乱差企业加速淘汰。三是工业整体处境触底回升，创新动能有所积累。
由此可知，未来工业革命的竞争，可能主要在中美之间。而以流水线大规模标准品为特征的工业化可能在退潮中，考虑到有可能中国对化石能源、钢铁有色等资源品的边际需求增长在放缓，而全球范围内尚未出现其他新兴国家能够接续这种需求，很可能在未来五年，大宗商品市场处于温和高位，但难有亮色的状态。
三是城市化的拐点，中国人口大迁徙和大集中逐步放缓了，基建高潮也已在巅峰。
在过去20年，中国经历了急风暴雨般的城市化，人口总量在增长的同时，人口急剧向大中城市及其周边，以及城镇集中。尽管从户籍人口看中国城市化似乎尚未完成，但若从实际进程看，中国居住在城镇以上的人口可能已逾70%。尽管人口迁徙和超大繁华都市仍在推进，但无论中国城市化还是房地产，很可能已度过巅峰，建材和家居家装也会随之增长放缓。这种拐点带来的冲击意义深远。一是使构建和完善社保体系的时期更短促，劳务输出大省压力尤大。二是熟练劳动力不足的问题将突出，陈杏衣城市群之间可能围绕年轻人爆发争夺战。三是城镇化的空间可能小于预期，基建周期及其回报率可能被高估。
由此可见，中国城市化拐点也许意味着，中国房地产和基建可能已经处于巅峰期，这种拐点并非由于限购限贷等调控所致，而是行业大周期所致。考虑到2016和2017年地产行业将连续实现每年2万亿以上的正现金流，考虑到高销竣比对地产投资的延后效应，我们相信2017年地产销售金额和面积仍将创历史新高，地产行业加速集中，进而给地产龙头企业带来较多机会。同时，基础设施的多主体筹资、建设、运营和持有也会日益受到重视。事实将证明，中国楼市不会爆发泡沫式崩溃，严厉的调控措施延长了地产景气周期，平抑了价格泡沫。
四是金融的拐点，传统金融既产能过剩又利润摊薄中，或者说，地产+金融不再是未来驱动中国经济的双引擎。
中国其实经历了奇迹般的改革，即从1995年开始用了10年的时间重塑了其羸弱的金融体系。次贷危机以来，全球都在经历金融产能的去化，人们惊讶地发现迟帅的老婆，其实并不需要那么机构、网点、产品和从业人员。金融业的资本回报率急剧下降。中国也不例外，随着中国央行明显放缓货币供应量的增速，伴随中国工业化、城市化的高速货币化进程也接近尾声。中国金融业增加值对GDP的贡献可能持续下滑。从2014年之后，金融业增加值对GDP的贡献超越了房地产，当下金融业和房地产业对GDP的直接贡献可能分别为0.6和0.4个百分点。从2016年下半年开始，地产和金融的膨胀被套上了笼头。全国金融工作会议清晰地表明了，尽管还有许多金融技术创新，但是传统金融很可能难再辉煌。
由此可见，传统金融行业也面临去产能、减网点、降利润、扶实体、防风险等一系列挑战。影子银行系统、互联网金融，表外空转和千奇百怪的虚拟货币众筹等游离于行为监管之外的活动会受到抑制。资本监管、风险监管和技术监管并重。同时考虑到当下国有银行和大型保险公司的估值水平，金融求稳的同时，也能会伴随金融股活跃的现象。
五是人力资源的拐点，本土服务业崛起，社保体系承压，人工智能加速催化。
人们曾经争论中国的人口红利期是否已过去，最近则在争论人口统计数据是否可靠，或者在争论二孩政策的落地效果。从每年的参加高考人数看，中国人力资源的拐点已到。增长更快的老人和较慢的青少年，使得中国继续提高人均受教育年限，提供富有创造力的人力资源的难度在增加。这将迫使中国从利润回报率较低的、基于国际分工的制造业，加速向利润回报率较高的、基于科技感的本土服务业转型。
由此可见，东莞百万女工纺织玩具城的远去和智能制造的归来，是一种历史潮流，困扰富士康类型企业的最大问题，不是订单、资金或生产基地，而是高度纪律性的熟练劳动力不可复得。人口的剧变使得规模化工业的利润回报，迅速让位于本土化服务业，继而让位于技术型服务业。我们几乎可以预见，快递小哥会迅速向快递大叔迁徙。由于人口和土地资源的变迁，中国经济迅速从外资+工业化，转向金融+地产，并再度向智能制造+本土服务转型。
六是生态环境的拐点，产业转型和被唤醒的公众带来生态修复。
消耗巨大自然资源投入的工业化、出于苦难记忆强调粮食自给的农业都在逐渐远去，工业化需要向智能制造4.0迈进，中国农业也将在供给侧改革下转向绿色优质。同时与大工业、大城市发展相应的无与伦比的基础设施高潮，也会转折。这些都非常有利于中国生态修复。同时环境问题又是一个公共意识觉醒问题。随着人的老死新生，从产业结构到公共意识，都会非常有利于生态修复的进程。也许我们已身处在告别中国环境最糟糕时期的进程中。
由此可见，严重环境问题，是从贫困中追求财富的特殊时期，物欲横流、罔顾子孙和官商勾结所致。随着中国超越中等收入陷阱，政府治理能力的提升，和民众环境参与意识的觉醒，中国有可能面临一个柳暗花明的美丽中国。
七是消费升级的拐点，靠移动互联时代的智能消费。许多人可能期待中国像西方国家一样，加速向以消费支撑经济增长的模式转型。
当下消费对GDP的贡献已超过60%。我们并没有那么乐观，衣食住行玩等西方工业化和城市化进程中带来的消费潜力释放，在中国已很充分，住房汽车、服装餐饮、教育娱乐、健康养老等消费升级已经较为充分。如果中国有什么消费升级亮点的话，可能要依赖移动互联和人工智能的长足进展了。
由此可见，尽管中国经济增长向消费转型是必然的，但这不意味着消费能始终维持在约10%的增速，而很可能低于预期，这是目前中国在消费品领域和住房领域已经达到的水平所决定的，也是中国居民净储蓄率趋降和年轻族群不足的下行趋势快于预期所决定的。这也意味着已经实现行业洗牌和形成龙头企业的大消费行业，例如白酒、乳液和家电业的未来增长可能低于预期。新奇特消费率和航空出行率则可能持续提升。
八是家庭部门税收的拐点，为企业减负几乎意味着改革个税体系，不给家庭加税，就难以给实体经济持续减税。
人们常常在争论中国企业税负过重，其实这掩盖了另一个问题，即中国家庭部门税负过轻，尤其是富裕人群和巨富者的税负过轻。从国民收入分配看，中国政府部门占比高，因此未来要为中国企业持续减税，就必须考虑对家庭部门的有效税收征管。这种税制转型，必须随着消费驱动型、智慧服务型经济而不断加速推出。个人所得税、房地产税、遗产税的陆续开征是合理选项。
由此可见，政府对家庭部门，尤其是高收入群体的税负必然和必须逐步增加。同时，金融机构对高净值人群将非常重视。据估计，中国家庭的可透视金融资产净值为100万亿元，而其中37万亿元为120万人所拥有。一个向中国富人加税，为中国企业减税的潮流在涌动。房产税和遗产税的陆续开征只是时间问题。
过去五年，中国社会悄然之间经历了急剧的转折，中国国家命运日渐清晰。在《将改革进行到底》第四集《维护社会公平正义》中，习近平指出，“别看你今天闹得欢，小心今后拉清单，这都得应验的，不要干这种事情。头上三尺有神明，一定要有敬畏之心”。过去五年，中国社会和人心中的正义、秩序和凝聚力在增加。而经济这些转折或已出现，或将出现，并将延续几十年。在2020年之前，投资中国的唯一正确策略就是坚持信心，坚持做多中国企业，尤其是国有企业。这些转折有些在西方国家的历史上发生过，有些在富裕国家正经历着，有些则可能仅在中美等少数生机勃勃的大国才出现。美中之间核心竞争力的差异在迅速缩小，中国毫无疑问地将越过中等收入陷阱，上述关键转折则是中国迈入当代文明强盛大国的洗礼。
中辰信评论员
已进入“史上最严调控”的热点城市对周边区域的房地产市场将继续产生深远影响，后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行阶段鮀恋，调控难度将继续增加。对于房地产市场已经有紧密联系的核心城市和其周边环热点地区，需要有新的调控视角和手段。
随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，房地产市场原先以城市划分的“板块”将在未来三年发生巨大变化，城市界限越来越模糊，区域概念强化，仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控可能会无法适应市场变化。
首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制，将区域房地产市场逐步作为一个“中观整体”看待，在“一城一策”的基础上，逐步探索“区域协调施策”。当前这种“城市群调控场”的态势已然初具雏形，对区域市场整体回归理性产生了积极作用。但由于不同城市长期的行政分割，在协调程度、形成调控合力的能力、以及政策科学性上还需进一步完善。
二是完善政策设计，合理承接中心城市住房需求，帮助疏解中心城市功能，积极融入中心城市是发展方向之一。
三是加快完善环热点区域的不动产登记信息联网，推动信息共享和互通互认，为区域协调施策提供信息基础。受访人士建议，可设定信息联网倒计时时间表，使投机炒房者尽快“曝光”，提高限购限贷等调控政策的实施效果，在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需，又能精准打击投机炒作需求，维护市场秩序。
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