老画：大转折？房产抛售潮来了~-一劍聊經濟

深圳市住房网统计显示，从9月7日到13日上市的住房资源达到43972个，可达1338个单位以上下调，占全市房价调整住房资源的79.3%。东莞市多处黄金地产滨水区每平方米降价3000元左右，公园内的一些楼盘也大幅降价，每平方米是上千元，开发商真的很着急。
自8月份房价开始回落以来，厦门已领先全国约15000元每平方米，而后国家统计局8月份的数据显示，全国二手房价格已跌至60多个城市，新房增幅也大幅下降。
开发商和投机商最怕购房者不买房。许多开发商惊慌失措。如何唤起买家的支付欲望？开发商纷纷大幅降价，打折、送车、装修、新房价格直接影响二手房市场，北京、深圳、杭州、东莞、厦门等城市都在下滑。
而深圳的豪华住宅价格也在下跌，海外华侨城天路住宅，建筑面积222.28平方米，实际使用面积近300平方米。不动产登记证登记1050万张，现在只有738万张，单价只有33000张/平方米，价格范围很大。
现在看来，坚决遏制房价上涨并非空话，新房价下调清算，二手房价格已经上下颠倒了很长时间，房地产市场降温越来越明显，越来越多的城市正在蔓延。事实上，很多二手房在黑暗中，很多投机房客一直在卖，开发商都在打折出售，投机房客甚至更害怕手头的房子，浪潮终于来了。

万科为啥要喊楼市出现大转折！？
对于房地产筒子们现在都是狼来了的心态，再说什么我也不信了，甚至房住不炒也根本不信，这也难怪从2010年调控开始，大家的小心脏就一次一次受伤，相信政府会调控房价的人，已经错失了最好的购房时机，所以不相信的人会越来越多，但就在最近，又有一个人在喊变天了，而这个人的分量跟一般媒体专家都不同，他就是全国最大的房地产公司，万科的掌门人郁亮，这个一直在王石背后的男人，去年终于走到了台前，而今年就放出了惊世骇俗的内部讲话。肯定了转折点的来临。
郁亮这个观点，不是在公共媒体说的，是一份掏心窝子的内部讲话，在这份内容里，他表达了这么几个十分重要的观点：
1、尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，可以说转折实实在在到来了。
2、因为大多数人没有经历过2008年的政策调控。很多人对最基本的市场信号没有反应。
3、这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。
4、6300亿回款目标，今年还有一半多没完成。现在面对剩余50%的任务，大家觉得非常困难，但是4、5年前出现过更难的情况，但最终仍然实现了目标。
5、做了三年还没做成的业务不要再做。3年都没做成的业务，在过去可能会再给3年的时间或者换个团队去做，但在今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候，也就不会再给你时间。
6、要做到投入和产出的匹配，严重不匹配的项目必须要调整，风险和收益也要匹配，不匹配也要调整，要特别注意小概率高风险事件。始终保持警惕。
通过郁亮这些表态，已经感受到了万科现在的如履薄冰，万科提到了2008年的楼市言论，当时王石，潘石屹，任志强三个人判断地产走势，任志强是坚定地多头，王石当时就是空头，而潘石屹是典型的滑头，而08年大家都知道，楼市因为宏观环境收紧，连续加息而进入了萧条，深圳出现了连续的弃房断供，那个时候所有人都傻眼了，后来出现了4个万亿政策，算是救了全行业，当然最先上岸的就是房地产，但同样都是被救上岸，万科的姿势要更优美一些，他从那时候起开启了房地产工业化的浪潮，打造了一条全新的产品线，在日后万科的品牌力不断的加强，在2008年的危机之后，万科业务也更加突出。
所以这是个很奇怪的事情，一直看空楼市的万科，总市值接近3000亿，股价比08年涨了3倍，而一直看多楼市的任志强，他带领的华远地产，总市值只有56亿，股价几乎没涨。而滑头潘石屹的SOHO中国，港股市值也还有156亿。
有人把这个事归因于华远地产是国企，所以没有赚钱的欲望，但是万科是什么？原来华润是大股东，现在深圳地铁是大股东，管理层持股只有7%，所以严格来说万科其实也是国企，王石郁亮他们也是打工的。
所以，居安思危这就是万科的个性，相比别人盲目乐观，他一向小心谨慎，他考虑的不是等待别人来救，而是自救的方法，永远把希望放在自己身上。这样活得才踏实。
现在万科再喊大转折，活下去最重要，可见万科又在提前谋划，春江水暖鸭先知，万科已经感受到了政策的阵阵寒意，反复强调6300亿回款，也足以说明即便是万科，也发生了回款困难，资金链也已经吃紧。
而精简业务，这也是其战略收缩意图自保的主要手段。万科已经明明白白告诉大家，这次政策的态度已经完全不一样了，未来这个行业就是现金为王，所以现在不宜扩张，一定要守住资金链，加速回款。应对小概率风险，特别是谨防某知名地产商那样，快速盖房然后出现严重质量问题，造成品牌力受损，这将是不可承受之痛。
从万科的思想上，就是高筑墙，广积粮，他已经是这个行业的王者，等待对手自己犯错，从而通过整合再去扩张，所以未来地产行业必然是一个大整合并购的时代，很多开发商会活不下去，从而卖身求生！
任何行业出现大量并购，大鱼吃小鱼的时候，就是这个行业衰亡的标志！
比如2012年开始，煤老板这个词开始衰亡，之前都是傻有钱的象征，而2012年煤炭，钢贸等行业开始进行大整合，大量煤老板从巨富变成赤贫，甚至债务缠身。家里有矿，原来确实是暴富之源，现在也只能是一句调侃的玩笑。鬼城出现，其实就是因为煤矿产业凋零所导致的结果。

万科、保利抛弃楼市，
中小房企扎堆赴港！？
最近房企的两大动静值得注意：
1、据媒体报道，继银城国际在港递交招股书后，内地房企德信中国也迈出了赴港上市的步伐。
据不完全统计，截至目前，今年以来，已有8家房企先后在港交所递交上市申请，分别为弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、恒达集团、银城国际和德信中国。此外，正荣地产和弘阳地产于今年成功登陆港交所。
正如媒体报道所说，今年递交IPO申请的大多是区域性房企且体量不大，与头部房企相比，知名度也较低。
2、一些体量较大的房企则开始了转型的步伐。
最近，有消息称“深圳市万科房地产有限公司”将更名为“深圳市万科发展有限公司”，随后这个消息等到了万科官方回应：确实要改名，已经在办手续了。
此前广州万科已经将“广州市万科房地产有限公司”变更为“广州万科企业有限公司”；上海万科也已经将“上海万科房地产有限公司”更名为“上海万科企业有限公司”。
还不止于此，据媒体报道，万科在厦门、合肥、成都、海南等至少9家城市分公司已经陆续完成了更名。
如果说万科的改名是渐进式的，那么保利就是直接放大招。
9月12日，保利召开了临时董事会。
9月13日，保利地产正式宣布将公司名字由“保利房地产（集团）股份有限公司”更名为：保利发展控股集团股份有限公司。
中小体量房企忙着赴港上市，领头羊房企忙着改名，这是什么节奏？
融创中国董事会主席孙宏斌曾说，如今的房地产市场是大公司的“钻石时代”，“因为大公司在不断地合并小公司的市场份额，小公司都没了，这个时代就结束了”。
孙老板这话不无道理。
恰好看到中指院发布2018百强房企榜单，认真看了这份研究，诱惑肌肤在史无前例的调控风暴下，2017年反倒成了内地百强房企们，最狂欢的一年。他们的市场份额达到历史新高，占有率提升速度破纪录。
2017年，内地商品房成交量增速有所放缓，因为总基调是“房住不炒”。而百强房企2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%，增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点。
什么叫马太效应！
百强房企销售额，占到我国房地产47.7%，较上年提高7.9个百分点，创下最高纪录。不得不说，行业集中度加速提升，百强房企市场份额增速太快了。
近些年来，没有哪一年百强房企的销售额占比增速，可以和2017年比。
此外，综合实力TOP10企业，2017年市场份额为24.0%，较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%，强者恒强趋势凸显。我国房地产也正在进入寡头时代。
在此背景下，可想而知其他的中小型房企日子可能不太好过了。此外，加上还要面临各种融资成本的上升和逐渐增大的偿债压力。
上市或能让房企在短时间内不再“囊中羞涩”。
而万科、保利等巨头房企开始陆续改名，体现的是房地产风向的变化。这两年正如大家所看到的，调控前所未有的严峻，局面异常复杂，想过分地涨不太可能了，跌也不被允许。巨头房企们自然也看到了未来的风险。
政策调控已改变市场购买预期。 “坚决遏制房价上涨”的严令相信没有人会视若无睹。
最近内地统计局发布了《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，房价依然坚挺。70个大中城市中66城房价环比上涨。
尽管各大城市的房价仍然在小幅上涨，但相比去年同期房价涨幅回落的现象也很常见。
比如，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，同比上涨8.6%；但1—8月平均同比上涨6.2%，涨幅比去年同期回落5.3个百分点。
又如，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，同比上涨8.3%； 1-8月平均同比上涨7.0%，涨幅比去年同期回落1.2个百分点。
也就是说，整体上房价虽还在挺，但已经是强弩之末了。春江水暖鸭先知，领头羊房企们未雨绸缪也在情理之中。无论是房企还是房价，种种迹象都表明，野蛮增长的时代已经一去不复返。

一劍聊經濟评点：现在不少内地大城市比如上海一些楼盘都在降价,北京的也在降价,房地交易大厅交易量也很低,其它城市也快了。但是没有成交量的价格都是虚假的价格，地方和开发商想挂多少是多少，有价无市。万科郁亮内部讲话是有根据的。
地方出台了指导价，新房低于指导价格就约谈抓人，为的是人为稳住房价，但是买房的刚需筒子们实力又不够接盘，没人接盘，只好让国企央企接盘，央行持续大放水。其实15~16年房价已经撑不住跌了，结果弄个大拆迁，货币化安置，人为制造刚需！一波猛涨，这样逆着经济规律来后果很严重！中介还在吹买到就是赚到。现在有能力房买房的人，五六年前也是有能力买房的人，最晚两三年前都上岸了，现在看房是改善需求，房价再涨大不了暂时不改善了。
被楼市套住了羊自然就跑不了。等一辈子当房奴。想卖？税费收20%，反正一套一个准，有价无市，政策也在冰封楼市。要卖的早卖了，现在刚需起码套个10年以上，还是平稳的情况下。
老画认为内地房地产问题发生转折，一般有三个阶段，1、早期，成交冻结，意味着买家预期崩溃。2、中期，二手降价，意味着卖家预期崩溃。3、晚期，全面降价，意味着市场预期崩溃。现在统计局公布一手微涨，刻意回避二手大跌，应该是癌症中期。下面老画举几个现实的例子，大家可以参考：
1、某熟人在昆明多年，就住中介旁边，街头好多家中介，说观察很久没几个买房子的，有一些租的，但中介几十个人都没有开单。熟人时不时的问，有没有开单？都说没有。2、北京房价也确实在降，且顺义这里很多房子有价无市，没人看房子了。3、广州也一样，房子挂网上三个月了没一个人看。4、某筒子宁波同事离职了要离开，16年15000买的房子李树浩，18年行情是20000，但20000挂了一年了也没人来看房，上个月挂了18000说有个人来看房，但也是看看就走了，但宁波房价却还在涨，筒子搞不懂为什么会这样，问老画我说这不符合市场规律嘛？
老画最后奉劝，普通家庭留一两套房子就够了，千万别再买房，楼市就好比一个生意场，如果所有人都盈利，那就是最疯狂的时候，第二年就会扩大生产来满足需求争取更大利润，周而复始，什么结果大家都懂的，真正奔~盘啦，姥爷们自然是不会管你的，因为大多数家庭都是一两套房子，惨的是这两年高位接盘者。
以上这些还只是经济平稳过度的情况下，如果经济出现突发情况就不好说了，现在这个纷纷扰扰的世界大环境随时有可能出现的哦，美帝今年还有两次加息，虽然想当鸵鸟把头埋沙子里，但这毕竟不现实嘛，特别是明年，因为特殊原因，老画也只能发点这种没多少营养的楼市文章，没办法，深度情况不可说也，希望朋友读者们理解，学员进群！老画祝大家中秋快乐~
注：文章为老画原创，转载请注明作者（一剑聊经济），谢谢！
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